溢价135%！157轮抢房！顺德法拍房爆火深扒背后产业链！

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大连房产税,乐陵房产网,房产杠杆　　11月2日，位于顺德乐从佛山奥园棕榈湾一套别墅法拍房，最后以超2000万的总价成功拍出，折合单价约44154元/平。

　　大连房产税,乐陵房产网,房产杠杆佛山法拍房再一次“火出圈”，热度之高甚至已经形成产业链！楼市君带你深扒火热的法拍房背后有何玄机~

　　据阿里法拍网显示，该房源位于顺德区乐从大道东B268号佛山奥园棕榈湾3号，建筑面积457.77平，土地使用期限至2073年3月31日。

　　从11月2日上午10点开始报价，下午15点41分才结束，时长近6个小时，竞价157次。

　　在经过一番厮杀后，该房源最终被M1668号买家以两千万总价拿下，折合约44154元/平，溢价率135%！

　　值得注意的是，该房源目前有人居住，且房屋处于抵押状态，水、电、气户名变更均由买家自理。

　　从阿里法拍公布的房源实景图来看，该房源为佛奥湾的别墅产品。当年面世的时候，基本上要靠内部关系才能选房，可以说每个本地富豪人手一套。

　　楼市君在链家网上发现，佛奥湾的别墅放盘几乎为0 ，业主相当惜售。但在法拍房里面，却是经常能见到佛奥湾的影子。

　　今年4月，佛奥湾一套337平的别墅被法拍，出价159次后，最终以1691.1万元的价格被拍卖成功。

　　据小鹰科技报告显示，2022年上半年，佛山的法拍房成交数量已经破千，来报名参拍的高达5649人，位居全省第一。

　　这其中5600多名报名参拍的人士可不是来围观吃瓜的，参拍需要真金白银交保证金，如果竞拍成功又后悔了，保证金不得退回。

　　整体可以分为筛选房源、背景调查、参与竞拍和交款过户四个步骤，各个环节需要注意的问题，想要参拍的各位不妨参考一下。

　　根据法律规定，法拍房在拍卖前会先进行市场评估，一拍的起拍价最高能够打7折，总价基本上比市面上的二手房都要来的低。

　　另外，在房子拍卖的过程中，如果在一拍未能成功拍出，二拍通常会打折上架，折扣最多能去到评估价的56%。

　　近 期 ，就有一套位于 禅城绿岛湖的 二拍房源，历经41次 出价被成功拍走 。

　　但有中介 告诉楼市君，能在二拍捡到漏的实属“锦鲤本鲤”，市面上一拍没人要，二拍抢破头的，很有可能是原房主的保房行为。

　　对于真正想拍下来的人来说，保房行为很难规避到位，毕竟能够在开拍前跟原房主接触的机会微乎其微。

　　这种信息不对称在法拍房市场上并不鲜见，这也就意味着，参拍前的背景调查尤为重要。

　　从房子来源上说，法拍房主要来源于商业贷款、民间借贷、司法没收、无主财产四个方式，市面上可见的法拍房来源以前两者居多。

　　房子最后要走到查封被拍卖这一步，也注定了法拍房并不像一手房那么透明，也没有二手房交易中那么“知根知底”。 （毕竟法拍房的原房主可能出去了，又或者是进去了。 ）

　　这一部分的背景调查耗时耗力，而且也需要一定的信息渠道，专门为法拍房而生的辅拍机构也开始走进大众视野。

　　楼市君还了解到，目前市面上的法拍房辅拍机构主要提供选房尽调、资料预审、委托竞拍、按揭申请、过户收房等服务，基本上覆盖了法拍的全流程。

　　不仅能够提供拍前标的背景调查，甚至连竞拍保证金垫资、法拍房按揭，到“功夫最多”的过户收房都能够“一条龙”解决。

　　大部分辅拍机构的服务费为房屋成交总价的1%-3%，当然了这也要视具体情况而定。

　　有中介向楼市君表示，想捡漏其实也并不容易，法拍房里面鱼龙混杂。如果背调没做好，不仅容易踩雷，后续也会面临纠纷。

　　虽然法拍房有风险，但也并非全都是雷区，做好风险规避，理性参拍，也有机会拿下心仪房源。

　　最后，楼市君附上关于法拍房的常见问答，各位有意想参拍的买家也不妨参考一下~

　　部分房源并不负责交吉，若房子存在长租约，买家则在短时间无法正常收楼入住。

　　建议：拍卖前要看清楚拍卖公告，有部分房源明确不负责清场交吉。对房源的“前世今生”进行了解，若嫌麻烦，可委托专业的助拍机构对租赁关系进行调查，避免一系列不必要的困扰。

　　建议：如果房屋存在共有权人，共有人一般有优先购买权。 拍卖前要实现了解清楚，房屋产权划分，背调不能马虎，竞拍不能盲目。

　　部分房源因长期无人居住，欠下大额水电、物业管理费，若买家不注意，则需自行承担。

　　建议：背景调查要做好，实地勘察的时候可以到物业及相关部门查询房屋欠费情况，查册要了解清楚抵押情况。

　　建议：如果有心拍，特别是自住的买家，实地看房最好亲自参与，或委托专业验房人员现场看房，把好质量关。

　　竞得房子后原业主拒绝迁出户口，导致买家无法落户。特别是冲着学位的买家，可能会耽误小孩读书。

　　建议：买家需要提前确认学区划分，以及学位是否被占用，最好能和原业主取得联系并提前沟通。

　　当被法拍房产的土地性质属于集体所有时（如安置房、房改房等），则只能在集体内部流转，导致非集体组织内部人员竞买后无法过户，只能选择悔拍。

　　建议：在参与房屋竞拍前应仔细阅读竞买公告，了解房屋产权和土地性质，避免损失。

　　建议：参与法拍前务必三思，千万不要抱着报名吃瓜玩玩的心态，充分了解清楚拍卖的房源，竞拍保证金无法退回，悔拍后重新拍卖的,原买受人不得参加竞买。

　　法院尾款支付的期限普遍在5-7天内，如果到期仍未付清尾款，会被视为悔拍，没收保证金。

　　建议：需要申请房贷的话，在参拍前就要开始着手准备。另外，由于银行需要先放款再抵押，还需要准备额外的费用购买履约类的保险，保证竞买人在规定时间内完成抵押办理，这笔费用通常在贷款金额的1.5%，一次性支付，后续不退回，只要申请贷款购买法拍房就必须支付。

　　建议：法拍房按照评估价来算，正常情况下都不会和市场价有太大偏离，如果价差特别大就要多加留意。比较介意的话可以在背景调查中多下功夫。

　　在司法实践中，部分买受人在成交后才发现是凶宅，若属于法院未披露的信息，买受人可以重大瑕疵为由主张权利。